榊淳司×如月正雄の首都圏マンショ....
 | 榊淳司×如月正雄の首都圏マンショ.... |
マンション開発や販売にあたって各種調査・企画提案、
都市開発プランニング、コンサルティング業務を行っております。
会社員時代を含め、２０年近くマンション市場を見てきました。
不動産というのはどうしても、
「土地神話」というような言葉もあるように、
「売り手市場」になってしまいがちで、
日頃からどうもその辺の特殊な市場に対し
もやもやのような感じを持っておりました。
しかし、今や、どんな商品・サービスも
ユーザーファーストでなければ成立しない世の中になっています。
榊淳司氏とはもうかれこれ
17、18年のお付き合いをさせていただいております。
「マンション値引き・価格・情報」というブログを
立ち上げられたことをお伺いしたのが昨年夏ごろのことでしょうか。
金町駅前の寿司屋だったような（笑）。
今年に入って、レポートのご依頼を受け、
「ユーザー側に立ったサービスを提供できないか」
という点で意見が一致し、
合同でレポートを書かせていただくことになりました。
お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで
「覆面お助けマン」となって、
マンション購入でイタい目に遭う方を
一人でも減らすことができれば・・・
そんなことを意識して活動をしております。
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以上、如月氏のプロフィールでした。
前回の「品川編」を出してから、
「如月って誰なの？」
という問い合わせが、榊のところにいくつか寄せられました。
秘密です。
彼はマンション市場を分析する腕のいい現役マーケッターです。
普段は、マンションデベのために「市場調査レポート」を書いています。
この、マンションの売主企業の為に書く「市場調査レポート」というのが、
我々の常識感覚で計ると、何ともおかしなものなのです。
結論は、最初から決まっているのです。
「売れます」
どんなヘボな場所であろうと
どんな遠くであろうと
どんなくだらない設計であろうと、
そして・・・どれほど市場を無視した高い価格であろうと、
結論はひとつ・・・・「売れます」。
ヘンですよね。
何のために、如月氏のような明晰な頭脳の持ち主が
数多の資料を動員して、大量の文章を紡ぎだし・・・・
最後は同じ結論に導かなければいけないのか？
マンションを開発分譲する不動産会社の連中は、
耳障りのよくない話は聞きたがらないのです。
「この価格では売れるわけがない」
「この事業は、どう考えても成立しませんよ」
「なんで、こんな場所でこの価格なのでしょう」
「これはエンドユーザーを裏切る行為です」
という「本当」のことを書くとどうなるか？
「ふざけんなお前！出入り禁止だ！」
全員が全員ではありませんが、不動産業界には眩暈がするほど
「お馬鹿」な連中がウヨウヨしています。
そして「お馬鹿」なほど、昇進したりします。
ヘンな業界といえば、ヘンな業界。
まともに物事を考え、まともな主張をしていると
組織からつまはじきにされるようなところがあります。
それは、当然外部の業者にも及びます。
広告代理店もその業者の有力な一員
いってみれば、不動産業者の奴隷のようなもの。
その広告代理店から依頼を受けてレポートを書く
如月氏の立場として、「本音」は決して書けないのです。
ひたすら、
「ターゲットは・・・にいるので、価格は・・・にすれば、市場を捉えることができます」
いってみればウソばかり。
よほどのことがない限り
「このプロジェクトは無理があるからおやめなさい」
というレポートは提出できません。
その結果、ロクでもないマンションが市場にゴロゴロとあふれ出します。
そして、マヤカシの広告で判断力を鈍らせた
エンドユーザーがフラフラと申し込んでしまうのです。
本来、そういうロクでもないマンションは買ってはいけないもの。
買っていいマンション、買っていい価格、というものを
エンドユーザーがキチンと判断できれば、
市場からロクでも無いマンションは駆逐されます。
エンドユーザーに対して、
キチンと判断できるための材料を提供しよう！
如月氏は、この考えに大いに賛同してくれました。
そして、彼の得意とする「エリア毎のマンション市場研究」のレポートを
エンドユーザーの皆さん向けに執筆してくれることになったのです。
ここに書かれているのは、
企業向けのウソばかりのものではなく
すべて如月氏が「本当」と思えることです。
今回、執筆してくれたのは「豊島区」です。
以下、如月氏のレターに引き継ぎます。
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はじめまして、如月正雄です。
榊氏にお褒めいただくようなルックスではないので、
いずれにしても顔写真はＮＧでお願いします。すみません。
それでは、今回のレポートの概要を紹介させていただきます。
現在、東池袋ではライズシティ(エアライズタワー)に続き、
「東池袋四丁目第2地区市街地再開発事業」が進行中です。
マンション開発の一例を挙げれば、
ゴールドクレストによる、
52階建・総戸数600戸のタワーマンションが
2009年末から2010年春にかけて新規発売開始予定です。
さらに、
ＪＲ埼京線「板橋」駅前では、
ＪＲ社宅跡地を中心とした再開発事業が行なわれています。
野村不動産による、
700戸規模の「プラウドシティ池袋本町」が、
やはり2009年秋以降プレ活動を本格化しています。
上の図は豊島区の都市開発計画図ですが、
これを見ると、
区内でどのエリアに将来性があって、資産性が高まるかが、
なんとなく見えてくる気がします。
現在のマンション市場は、
これまでの、
相場上昇→販売不振というはっきりした流れの中、
さすがに各不動産会社も対策を考えない訳にはいかなくなっています。
作って、売って、資金を回収しなければならない、
というビジネスにとって当たり前のことを、
やっとこさ真剣に考え始めているようです。
作って、高すぎて、売れなくて、資金が回収できない状況で、
この先どうするの、という話です。
で、2009年に入って相場がやっと下落基調に入りつつある中、
2010年に豊島区、特に池袋周辺圏で販売される
マンションの価格って、どこまで調整されるの？
という疑問が出てきます。
この問題に対する、私なりの予測を今回かなり力を入れて分析してみました。
正直、豊島区、池袋エリアを希望している方には、
買っていただいて損はないレポートになっていると思います。
不動産業者が勝手に作ったシナリオに
まんまとひっかかってしまっては
本当に手遅れになります。
5,000万円、6,000万円の借金を背負ってしまってから
後悔するのだけはぜひとも避けてください。
シャレになりませんからね。
豊島区、池袋圏を購入候補としている方は、
価格はもちろん、購入のタイミングを
きっちりと見分ける判断材料として、
このレポートをぜひご活用ください。
私の説明は以上です。 お読みいただき、ありがとうございます。
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榊淳司です。
少し、補足させてください。
如月氏は、前回の「品川区編」と同様、このエリアについて過去に書いた
数百に及ぶレポートで蓄積された豊富な知識と分析力を、
「豊島区編」でも余すことなく発揮してくれました。
同じくらい精緻なレポートを
マンションの売り主企業に提出する場合、
広告代理店の報酬は２０万円から１００万円のレベルです。
しかも、このレポートは現在このエリアで販売されている
主な新築分譲マンションと発売予定マンションについて、
その価格にどの程度市場性があるのか、
予測される「適正価格」や「購入の見極めのタイミング」
について明解なコメントが付せられています。
彼が「物件評価」のコメントを付したのは、次の５つのマンションです。
シティテラス目白
パークタワー池袋イーストプレイス
シティタワー池袋ウエストゲート
OWL TOWER ※東池袋駅前再開発計画
プラウドシティ池袋本町
▲パークタワー池袋イーストプレイス
▲シティタワー池袋ウエストゲート
▲OWL TOWER
▲プラウドシティ池袋本町
これらのマンション評価に達するまでのエリア分析や
マーケット情報資料（豊島区坪単価推移など）も盛り込まれた詳細な内容です。
みなさんに、よりご理解いただけるように「目次」をご紹介しておきます。
CONTENTS
はじめに
マンション立地についての考え方
豊島区の立地評価
豊島区のマンション市場
豊島区エリア別立地特性・販売物件データ
１.「目白」・・高台山手住宅地
２.「池袋」エリア
３.「大塚」「巣鴨」「駒込」エリア
４.「板橋」周辺エリア
５.「要町」「千川」エリア
６.「椎名町」「東長崎」エリア
まとめ
「如月正雄」から一言
好評いただいております品川区に続き、豊島区のレポートをまとめ
てみました。実は、山手エリアで今後かなりアツくなってくるであろう
エリアがこの豊島区、特に池袋周辺ではないかと私は踏んでいます。
今の新築マンション市場の動きを考えると、これから発売予定の大型物件の適正価格
がなんとなく見えてきます。池袋周辺圏の新規予定の大型物件はそんな動きを先取り
する
と見ております。私が指摘する「適正価格」に徐々に市場の側が追いついてくるの
では
ないかと、特に豊島区はそういう傾向の見える市場になりつつありますね。
最後に「榊」から一言
大好評の「品川区編」に続く、如月氏渾身のレポートが、この「豊島区
編」。実際、池袋近辺のタワーマンションに対する「購入相談」が多数
寄せられているので、今回のこのレポートは、私自身が大変参考にさ
せてもらいました。みなさんがお読みになると「目からウロコ」ではない かと思います。
ぜひお読みください。心から推薦させていただきます。
パパ、
池袋に住みたいな・・・
豊島園も後楽園も近いから！
これだけの内容を盛り込んだ
レポートの価格は
3,960円
です。
「えっ、
マンションデベが
100万円払うレポートが、
このお値段！」
情報盛りだくさんで、この価格！
本体レポートはダウンロード版43ページ
PDFファイルになります。
※写真は本体データをプリントしたものを撮影したものです。
レポート自体はＰＤＦデータをダウンロードしていただくことになります。
【お支払方法のご案内】
クレジットカード・銀行振込・BitCash・コンビニ決済でお支払いいただけます。
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特定商取引法に基づく表記 榊淳司×如月正雄の 首都圏マンション立地エリア別総合評価集002「豊島区」編
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